Hipotecas y Euríbor 2026: guía completa para calcular cuotas, comparar tipos y saber cuánto puedes pagar
Comprar una vivienda y contratar una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes para una familia. El importe que se pide al banco, el plazo de devolución, el tipo de interés, la evolución del Euríbor, las comisiones y el resto de costes pueden marcar una diferencia importante en lo que terminarás pagando durante años.
Por eso, antes de elegir una hipoteca no basta con mirar una cuota mensual o un porcentaje anunciado. Es necesario entender qué significa el TIN, qué información aporta la TAE, cómo funciona una hipoteca fija, qué ocurre con una hipoteca variable cuando cambia el Euríbor, qué gastos corresponden al cliente y cuáles asume la entidad y qué documentación debe recibir el futuro hipotecado antes de firmar.
En esta guía encontrarás una explicación práctica de los principales conceptos relacionados con las hipotecas en España, junto con datos oficiales recientes sobre el mercado hipotecario y el Euríbor. El objetivo no es recomendar una entidad concreta, sino ayudarte a entender mejor una operación hipotecaria y saber qué aspectos conviene comparar antes de tomar una decisión.
También veremos ejemplos orientativos de cuotas para distintos importes de préstamo, cómo influye el tipo de interés y por qué una diferencia aparentemente pequeña en el porcentaje puede tener un efecto importante cuando se mantiene durante muchos años.
La información financiera debe analizarse siempre teniendo en cuenta las condiciones concretas de cada operación. Las entidades estudian la solvencia del cliente y las características de la vivienda antes de decidir si conceden la financiación y en qué condiciones.
🏠 Hipotecas en España: los datos más recientes
Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, correspondientes a mayo de 2026, se constituyeron 42.213 hipotecas sobre viviendas. El importe medio fue de 174.866 euros y el tipo de interés medio se situó en el 2,98 %.
El plazo medio de las hipotecas sobre viviendas fue de 25 años. En ese mes, el 60,9 % de las hipotecas se constituyeron a tipo fijo y el 39,1 % a tipo variable.
Estos datos son estadísticos y no representan necesariamente las condiciones que obtendrá cada persona. El interés que puede ofrecer un banco depende de la operación concreta, la solvencia del cliente, el importe solicitado, el plazo, la vivienda y otras condiciones.
📊 ¿Cuál es el Euríbor de 2026?
El Euríbor es uno de los principales índices de referencia utilizados en el mercado hipotecario. El Banco de España publica los tipos oficiales de referencia del mercado hipotecario y, entre ellos, el Euríbor a diferentes plazos.
En la tabla oficial del Banco de España correspondiente a 2026, el Euríbor a 12 meses de julio de 2026 figura en el 2,855 %. Este es el último dato mensual disponible en la tabla oficial consultada actualmente.
📌 Euríbor a 12 meses: julio de 2026
2,855 %
Dato mensual oficial recogido por el Banco de España para julio de 2026.
🏦 Guía completa de hipotecas y Euríbor 2026
Consulta nuestras guías prácticas para entender las hipotecas, calcular cuotas, comparar tipos de interés, conocer los gastos de comprar una vivienda y seguir la evolución del Euríbor.
Consulta el Euríbor actual y su evolución mensual durante 2026.
Aprende cómo influyen el capital, el tipo de interés y el plazo en la cuota mensual.
Compara las cuotas orientativas de diferentes importes de hipoteca.
Conoce las diferencias entre una hipoteca fija y una variable antes de elegir.
Descubre cómo funciona una hipoteca que combina un periodo fijo y otro variable.
Entiende la diferencia entre TIN y TAE y qué debes comparar al estudiar una hipoteca.
Conoce los principales gastos que debes tener en cuenta al comprar una vivienda.
Calcula cuánto ahorro puedes necesitar para afrontar la compra de una vivienda.
Descubre cómo influyen la tasación, los ingresos y la capacidad de pago en la financiación.
🏠 Desde el Euríbor hasta los gastos de compra: consulta todas nuestras guías antes de tomar una decisión hipotecaria.
Es importante distinguir entre el dato diario del Euríbor y el índice mensual que finalmente puede utilizarse como referencia en una revisión hipotecaria. Además, el Banco de España señala que estos índices adquieren validez como referencias oficiales una vez publicados en el Boletín Oficial del Estado.
¿Qué es exactamente el Euríbor?
El Euríbor es un índice de referencia del mercado monetario del euro. El European Money Markets Institute, administrador del índice, explica que el Euríbor se calcula para cinco vencimientos: una semana, uno, tres, seis y doce meses.
En las hipotecas variables, el tipo aplicado suele estar relacionado con un índice de referencia más un diferencial establecido en el contrato. Por eso, cuando una hipoteca está referenciada al Euríbor, una variación del índice puede afectar al tipo aplicado en la revisión correspondiente.
Esto no significa que todas las hipotecas variables cambien exactamente al mismo tiempo ni en la misma cantidad. Hay que consultar el contrato para conocer el índice utilizado, la frecuencia de revisión y el diferencial aplicable.
🔢 ¿Cómo se calcula el interés de una hipoteca variable?
De forma simplificada, una hipoteca variable puede establecer un tipo compuesto por un índice de referencia más un diferencial. Por ejemplo, si un contrato establece un diferencial determinado sobre el Euríbor, el tipo aplicado se obtiene a partir de ambos elementos según las condiciones del préstamo.
Ejemplo meramente ilustrativo: si una hipoteca tuviera un diferencial del 0,50 % y el índice de referencia utilizado fuera del 2,855 %, la suma sería del 3,355 %. Este ejemplo no representa una oferta bancaria real ni significa que una entidad vaya a ofrecer ese diferencial.
Además, la revisión concreta dependerá de las condiciones establecidas en el contrato, por lo que siempre debe consultarse la escritura y la documentación entregada por la entidad.
🏦 Hipoteca fija, variable o mixta: principales diferencias
Una de las primeras decisiones que debe analizar una persona que busca financiación es el tipo de interés de la hipoteca. Las principales modalidades son la hipoteca fija, la variable y la mixta.
Hipoteca a tipo fijo
En una hipoteca fija, el tipo de interés permanece establecido conforme a las condiciones del contrato durante la vida del préstamo. Esto permite conocer con mayor estabilidad la cuota de capital e intereses, aunque la cuota final puede incluir otros conceptos.
Hipoteca a tipo variable
En una hipoteca variable, el tipo puede cambiar cuando se realiza la revisión prevista en el contrato. Si el préstamo está referenciado al Euríbor, la evolución del índice puede afectar a la cuota futura.
Hipoteca a tipo mixto
Las hipotecas mixtas combinan un periodo inicial a tipo fijo con una fase posterior en la que el tipo puede pasar a ser variable, según las condiciones pactadas.
Importante: no existe un tipo de hipoteca universalmente mejor para todas las personas. La elección depende de la situación financiera, horizonte temporal, capacidad de pago, condiciones ofrecidas y tolerancia a posibles cambios futuros de la cuota.
💶 ¿Cuánto pagarías por una hipoteca?
La cuota depende principalmente del capital pendiente, el tipo de interés y el plazo de amortización. El Banco de España dispone de simuladores que permiten calcular cuotas y comparar diferentes escenarios.
Para entender el efecto del tipo de interés, podemos utilizar ejemplos matemáticos simplificados. Las siguientes cifras son únicamente orientativas y no representan ofertas de ninguna entidad.
📊 Ejemplos orientativos a 25 años
100.000 € al 3 %: aproximadamente 474 € al mes.
150.000 € al 3 %: aproximadamente 711 € al mes.
200.000 € al 3 %: aproximadamente 948 € al mes.
Estos ejemplos consideran un sistema de amortización francés y únicamente capital e intereses. No incluyen seguros, comisiones, productos vinculados ni otros costes.
El Banco de España explica que sus simuladores permiten calcular la cuota teniendo en cuenta importe, plazo y tipo de interés. Para comparar ofertas reales también es necesario considerar la TAE y el resto de costes de la operación.
📈 ¿Qué pasa con la cuota si sube el Euríbor?
En una hipoteca variable vinculada al Euríbor, una subida del índice puede incrementar el tipo aplicado en la siguiente revisión, siempre de acuerdo con las condiciones del contrato. El efecto sobre la cuota dependerá del capital pendiente, plazo restante, diferencial y momento de la revisión.
Del mismo modo, una reducción del índice puede tener el efecto contrario. Sin embargo, no debe asumirse que una bajada del Euríbor vaya a reducir inmediatamente cualquier hipoteca variable: es necesario conocer cuándo se realiza la revisión y qué valor del índice establece el contrato.
📉 ¿Qué ocurre si baja el Euríbor?
Cuando el tipo de referencia utilizado en una hipoteca variable disminuye, la revisión puede reducir el tipo aplicado y, en consecuencia, la cuota, siempre que las condiciones del contrato lo permitan y no existan otros elementos que modifiquen el cálculo.
El ahorro concreto no puede calcularse únicamente mirando cuánto ha bajado el Euríbor. También es necesario conocer cuánto capital queda pendiente y cuánto tiempo falta para terminar de pagar el préstamo.
La clave: el impacto de una variación del Euríbor suele ser mucho mayor cuando todavía queda una cantidad elevada de capital pendiente.
💳 TIN y TAE: no son lo mismo
Uno de los errores más habituales al comparar hipotecas es fijarse únicamente en el TIN. El Tipo de Interés Nominal representa el precio del dinero prestado en términos de interés, pero no recoge por sí solo todos los costes asociados a la financiación.
La TAE incorpora, además del tipo de interés, determinados gastos y comisiones asociados a la operación y permite realizar una comparación más completa entre ofertas.
📌 Para comparar hipotecas
No mires solamente el TIN.
Compara también la TAE, cuota, plazo, comisiones, productos asociados y coste total de cada alternativa.
🏠 ¿Cuánto dinero puede prestar un banco para comprar una vivienda?
No existe una cantidad universal que todos los bancos tengan que prestar a cualquier comprador. La entidad estudia la capacidad de pago del solicitante, sus ingresos, gastos, compromisos financieros, deudas y otros elementos de la operación.
La tasación también desempeña un papel importante. El Banco de España explica que la cuantía del préstamo está vinculada al valor de tasación y que, normalmente, puede alcanzar hasta un máximo del 80 % de dicho valor.
Esto no significa que todas las operaciones se financien exactamente al 80 %. Las condiciones pueden variar según el perfil del cliente, la vivienda, la entidad y las características concretas de la operación.
💰 ¿Qué dinero necesitas para comprar una vivienda?
El precio de la vivienda no es el único importe que debe tenerse en cuenta. Antes de comprar es necesario calcular cuánto dinero se necesita para la entrada y para los gastos que correspondan a la compraventa y financiación.
La cantidad que finalmente financie el banco dependerá de la operación y de la valoración de la vivienda. Por eso, disponer de ahorro previo puede ser un elemento importante para poder afrontar la compra.
💡 Antes de buscar vivienda
Es recomendable calcular primero cuánto puedes destinar razonablemente a la compra y qué financiación necesitarías. Después podrás comparar viviendas dentro de un presupuesto más realista.
🧾 ¿Qué gastos tiene una hipoteca?
La contratación de una hipoteca puede implicar diferentes gastos y comisiones. La distribución depende de la naturaleza del gasto y de la normativa aplicable.
El Banco de España señala que, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el cliente asume el coste de la tasación, mientras que la entidad asume los gastos de notaría correspondientes a la escritura del préstamo hipotecario, registro, impuestos y gestoría. El cliente también puede asumir otros conceptos previstos legalmente o contractualmente, como determinadas comisiones.
En el caso de la tasación, debe realizarla una sociedad de tasación homologada. Si el cliente aporta una tasación certificada por un tasador homologado y no caducada, la entidad debe aceptarla en las condiciones establecidas por la normativa.
🔍 ¿Qué es la tasación hipotecaria?
La tasación es una valoración independiente de la vivienda que sirve para determinar su valor a efectos de la operación hipotecaria. Para la entidad, la vivienda constituye la garantía del préstamo y la valoración ayuda a determinar el riesgo de la operación.
La tasación también puede ser útil para el comprador, ya que proporciona una valoración realizada conforme a una metodología regulada y puede ayudar a conocer mejor el valor del inmueble.
📑 FIPRE, FEIN y FiAE: documentos que debes conocer
Antes de contratar una hipoteca, el futuro cliente debe recibir información que permita conocer y comparar las condiciones de la operación.
📄 FIPRE
Es la Ficha de Información Precontractual y proporciona información general sobre las condiciones de las ofertas hipotecarias de la entidad.
📄 FEIN
La Ficha Europea de Información Normalizada contiene la información personalizada de la operación y funciona como oferta vinculante en los términos establecidos por la normativa.
⚠️ FiAE
La Ficha de Advertencias Estandarizadas informa sobre determinadas cláusulas o elementos relevantes del préstamo.
El Banco de España señala que, una vez realizada la evaluación de solvencia y si la operación es viable, la información personalizada debe entregarse con la antelación establecida antes de la firma para que el cliente pueda analizarla y tomar una decisión.
📊 ¿Qué debe comparar una persona antes de contratar una hipoteca?
Comparar únicamente el porcentaje de interés puede llevar a conclusiones equivocadas. Dos ofertas con un TIN parecido pueden tener costes diferentes si existen comisiones, seguros, productos asociados o diferentes condiciones.
- 💶 TIN.
- 📊 TAE.
- 💳 Cuota mensual.
- 📅 Plazo de amortización.
- 📈 Índice de referencia si es variable.
- 🏦 Diferencial.
- 💼 Comisiones.
- 🛡️ Seguros y otros productos vinculados.
- 💰 Coste total de la financiación.
- 📄 Condiciones de amortización anticipada.
🔄 ¿Puedes cambiar tu hipoteca de banco?
Una hipoteca existente no tiene por qué permanecer necesariamente en la misma entidad durante toda su vida. La normativa contempla operaciones como la subrogación y la novación, que permiten modificar determinadas condiciones o cambiar de entidad en los supuestos establecidos.
Antes de realizar un cambio conviene comparar el coste de la nueva operación con el ahorro que podría obtenerse. También deben revisarse las comisiones o compensaciones que puedan resultar aplicables.
💸 ¿Qué ocurre si quieres amortizar antes la hipoteca?
Una persona puede plantearse devolver anticipadamente parte o todo el capital pendiente. Esta operación puede reducir la deuda y los intereses futuros, pero las condiciones y posibles compensaciones deben revisarse antes de realizarla.
Para determinados préstamos hipotecarios firmados desde el 16 de junio de 2019, el Banco de España recoge límites máximos de compensación que dependen del tipo de interés y del momento en que se realiza el reembolso.
📌 Límites máximos indicados por el Banco de España
Tipo fijo: hasta el 2 % durante los primeros 10 años y hasta el 1,5 % posteriormente, en los supuestos indicados por la normativa.
Tipo variable: hasta el 0,25 % durante los tres primeros años o hasta el 0,15 % durante los cinco primeros años, según la opción prevista.
Cambio de variable a fijo: hasta el 0,05 % durante los tres primeros años en los supuestos contemplados.
La aplicación concreta depende de las características y fecha del préstamo, por lo que debe comprobarse el contrato y la normativa correspondiente.
🏦 ¿Cómo decide un banco si concede una hipoteca?
La concesión de una hipoteca no depende únicamente del valor de la vivienda. La entidad realiza un estudio de viabilidad y analiza la capacidad de pago del solicitante.
El Banco de España señala que la entidad puede comprobar los ingresos presentes y previsibles, activos, gastos y compromisos financieros. También puede consultar la CIRBE para conocer las deudas bancarias declaradas.
Por tanto, tener una vivienda con determinado valor no garantiza por sí mismo la concesión de la financiación. El banco debe valorar la capacidad del cliente para afrontar las obligaciones derivadas del préstamo.
🧮 Tres preguntas que conviene hacerse antes de contratar
1. ¿Puedo asumir la cuota?
La cuota debe analizarse junto con el resto de gastos y compromisos económicos del hogar.
2. ¿Entiendo cómo puede cambiar?
Si la hipoteca es variable, debes conocer el índice de referencia, diferencial y sistema de revisión.
3. ¿Cuál es el coste total?
No compares únicamente la cuota inicial. Analiza TAE, comisiones, productos vinculados, plazo y resto de costes.
📌 Hipotecas para jóvenes y primera vivienda
Existen programas y productos específicos destinados a determinados compradores, especialmente jóvenes, que pueden incorporar garantías o ayudas públicas según la comunidad autónoma o administración correspondiente.
El Banco de España explica que las hipotecas subvencionadas pueden presentar características específicas, como tipos iniciales fijos, posterior vinculación al Euríbor, plazos más largos o periodos de carencia, y pueden exigir determinados productos adicionales.
Por ello, cuando se estudia una ayuda para comprar vivienda, es importante comprobar las condiciones concretas del programa oficial y no asumir que todas las comunidades autónomas ofrecen las mismas condiciones.
📈 Euríbor, tipos del BCE y evolución de las hipotecas
El Euríbor y los tipos oficiales del Banco Central Europeo están relacionados con el entorno financiero, pero no son el mismo indicador. Una decisión del BCE puede influir en las condiciones financieras, pero no existe una relación automática por la que una modificación de los tipos oficiales produzca exactamente la misma variación en el Euríbor o en una hipoteca concreta.
En julio de 2026, el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo decidió mantener sin cambios sus tres tipos de interés oficiales y señaló que continuará tomando sus decisiones reunión a reunión y dependiendo de los datos económicos disponibles.
Por eso, realizar previsiones tajantes sobre dónde estará el Euríbor dentro de varios meses no es una práctica responsable. Para conocer el dato real, lo adecuado es consultar las publicaciones oficiales correspondientes.
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✅ Checklist antes de firmar una hipoteca
- ☑️ He comparado varias ofertas.
- ☑️ He revisado el TIN y la TAE.
- ☑️ Sé cuál será la cuota y cómo puede evolucionar.
- ☑️ Conozco el índice de referencia y el diferencial si es variable.
- ☑️ He revisado las comisiones.
- ☑️ Sé qué productos adicionales están vinculados.
- ☑️ He comprobado los gastos de la operación.
- ☑️ He recibido y revisado la documentación precontractual.
- ☑️ He comprobado las condiciones de amortización anticipada.
- ☑️ He entendido las condiciones antes de firmar.
🏠 Hipotecas y Euríbor: una guía que conviene guardar
El mercado hipotecario puede cambiar con el tiempo y los tipos de interés publicados se actualizan periódicamente. Por eso, esta guía debe utilizarse como punto de partida para entender los conceptos y comprobar posteriormente los datos más recientes antes de contratar una financiación.
La decisión final debe basarse en las condiciones reales de la oferta que recibas, tu situación financiera y la documentación entregada por la entidad. Comparar el coste total y no únicamente la cuota inicial es una de las claves para analizar correctamente una hipoteca.
📢 Información importante
Los datos económicos y financieros pueden cambiar. Esta publicación utiliza información oficial disponible en el momento de su elaboración y debe contrastarse con las fuentes oficiales correspondientes antes de tomar una decisión financiera.
Esta información tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado ni una recomendación de contratación de una entidad concreta.
