Gastos de comprar una vivienda en 2026: impuestos, notaría, registro, hipoteca y otros costes
Comprar una vivienda no significa únicamente reunir el dinero necesario para pagar el precio acordado con el vendedor. La operación puede generar impuestos, gastos de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, tasación y otros costes que conviene calcular antes de firmar.
Además, no todos los compradores afrontan los mismos gastos. Una vivienda nueva comprada directamente al promotor tiene una fiscalidad diferente de una vivienda usada, y los impuestos que gravan la adquisición pueden variar según la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
También es importante separar dos conceptos que suelen mezclarse: los gastos de comprar la vivienda y los gastos de formalizar una hipoteca. No son exactamente lo mismo. La Ley 5/2019 establece un reparto específico de determinados gastos relacionados con el préstamo hipotecario, pero ese reparto no significa que el comprador deje de tener gastos asociados a la propia compraventa.
Por ejemplo, si compras una vivienda nueva, normalmente tendrás que afrontar el IVA correspondiente. Si compras una vivienda usada, la operación queda sujeta, con carácter general, al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuya regulación corresponde a la comunidad autónoma. A esto pueden añadirse los gastos propios de la escritura de compraventa y otros servicios que contrates.
Por eso, antes de calcular cuánto dinero necesitas para comprar una casa, no conviene limitarse al precio anunciado. En esta guía repasamos los principales gastos, diferenciamos los que corresponden a la compraventa de los relacionados con la hipoteca y utilizamos ejemplos prácticos para que puedas preparar mejor tu presupuesto.
🏠 Gastos de comprar una vivienda: resumen rápido
| Gasto | ¿Puede existir? | Depende principalmente de |
|---|---|---|
| IVA | Sí, en determinadas compras de vivienda nueva | Tipo de vivienda y operación |
| ITP | Sí, normalmente en vivienda usada | Comunidad autónoma y circunstancias del comprador |
| AJD | Puede existir según la operación | Tipo de operación y normativa aplicable |
| Notaría | Sí | Escritura y circunstancias de la operación |
| Registro | Puede existir | Actuación registral |
| Tasación | Si existe hipoteca y se necesita tasación | Operación hipotecaria |
💶 1. El precio de la vivienda no es el único dinero que necesitas
El primer cálculo debe partir del precio de compraventa, pero después hay que añadir los gastos e impuestos que correspondan a la operación.
Esto es especialmente importante cuando compras con financiación. Aunque el banco conceda una determinada cantidad, normalmente necesitarás disponer de recursos propios para afrontar la parte del precio que no financie la entidad y los gastos que correspondan.
⚠️ Error frecuente
Calcular únicamente cuánto necesitas para la entrada y olvidarte de los impuestos y demás gastos de la operación puede hacer que el presupuesto inicial sea demasiado optimista.
🏗️ 2. Comprar una vivienda nueva: IVA
La Agencia Tributaria distingue entre viviendas nuevas y usadas a efectos de la tributación. En términos generales, la venta de una vivienda nueva por el promotor constituye una primera entrega y tributa por IVA.
El tipo general indicado actualmente por la Agencia Tributaria para la venta de viviendas es del 10 %. Existe un tipo del 4 % para determinados supuestos de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
🧮 Ejemplo con una vivienda nueva de 200.000 €
Si una vivienda nueva está sujeta al tipo general del 10 % de IVA, sobre un precio de 200.000 € el IVA sería de 20.000 €.
Por tanto, antes de considerar otros gastos, el precio más el IVA ascendería a 220.000 €.
Este ejemplo es exclusivamente matemático. La tributación concreta depende de las características de la vivienda y de la operación.
🏠 3. Comprar una vivienda usada: ITP
Cuando se compra una vivienda usada, la operación está sujeta con carácter general al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP).
A diferencia del IVA de una vivienda nueva, el ITP no tiene un único tipo aplicable en toda España. La gestión y regulación de los tributos cedidos corresponde a las comunidades autónomas dentro de sus competencias, por lo que el importe puede cambiar según dónde esté situada la vivienda.
📍 Por qué importa la comunidad autónoma
Para calcular correctamente el ITP necesitas conocer la comunidad autónoma donde está el inmueble, el valor que corresponda como base imponible y si puedes acogerte a algún tipo reducido o beneficio fiscal.
No es recomendable utilizar un porcentaje genérico de internet para calcular el coste de una compra concreta.
📍 ¿Cuánto es el ITP en Andalucía en 2026?
Como referencia práctica para quienes compren una vivienda en Andalucía, la normativa autonómica establece actualmente un tipo general del 7 % para las transmisiones de bienes inmuebles en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
La Junta de Andalucía también contempla tipos reducidos en determinados supuestos, por ejemplo para determinadas adquisiciones de vivienda habitual que cumplan los requisitos establecidos por la normativa autonómica.
🧮 Ejemplo orientativo en Andalucía
Si una vivienda usada tuviera una base liquidable de 200.000 € y resultara aplicable el tipo general del 7 %, el impuesto sería de 14.000 €.
El ejemplo no significa que todas las compras de 200.000 € tributen necesariamente por 14.000 €. Hay que comprobar la normativa vigente, la base imponible y si existe algún tipo reducido aplicable al comprador.
🧾 4. AJD: qué es y cuándo puede aparecer
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) forma parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Su aplicación depende de la naturaleza concreta de la operación y de la normativa correspondiente.
En una compra de vivienda nueva pueden existir impuestos adicionales vinculados a la escritura de compraventa según la comunidad autónoma y las características de la operación. Por eso, no conviene asumir que el único impuesto será siempre el IVA.
Además, debe distinguirse el AJD relacionado con la compraventa del régimen de gastos e impuestos correspondiente a la formalización de la hipoteca. Son operaciones jurídicas diferentes.
Consejo: antes de hacer números definitivos, comprueba la fiscalidad de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda y las características exactas de la operación.
✍️ 5. Gastos de notaría de la compraventa
La escritura pública de compraventa puede generar gastos notariales. Los aranceles notariales están regulados y la cuantía depende, entre otros factores, del documento y del importe de la operación.
Aquí es importante no mezclar la escritura de compraventa con la escritura del préstamo hipotecario. La Ley 5/2019 establece reglas específicas para repartir los gastos de formalización del préstamo hipotecario, pero eso no significa que esas reglas sean aplicables sin más a todos los gastos de la compraventa.
📌 Dos operaciones diferentes
Compraventa: documenta la transmisión de la vivienda.
Hipoteca: documenta el préstamo y la garantía hipotecaria.
Cada una puede tener gastos y reglas de reparto diferentes.
📑 6. Registro de la Propiedad
La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad puede generar honorarios registrales. El Registro permite dejar constancia de la titularidad y de determinadas situaciones jurídicas que afectan al inmueble.
Antes de comprar también es recomendable comprobar la situación registral de la vivienda. Una nota simple permite consultar información como la descripción del inmueble, sus titulares y las cargas registrales que consten.
🔎 Antes de entregar una cantidad importante
Comprobar la situación registral de la vivienda ayuda a conocer si existen cargas, quién figura como titular y qué información consta oficialmente sobre el inmueble.
🧾 7. Gestoría: cuándo puede intervenir
Una gestoría puede encargarse de diferentes trámites relacionados con la operación, como determinadas gestiones fiscales o registrales. Su intervención y su coste dependen de los servicios contratados y de la operación.
En el caso específico de la formalización de una hipoteca sujeta a la Ley 5/2019, el banco asume los gastos de gestoría correspondientes a la formalización hipotecaria. Esta regla no debe confundirse con cualquier servicio de gestoría que el comprador contrate por su cuenta para otros trámites de la compraventa.
🏦 8. Si compras con hipoteca: la tasación
Cuando existe una hipoteca, la vivienda debe ser objeto de una tasación realizada conforme a la normativa aplicable. La tasación sirve para determinar el valor del inmueble utilizado por la entidad para valorar la operación hipotecaria.
La Ley 5/2019 establece que el coste de la tasación corresponde al prestatario. Además, el Banco de España señala que la entidad debe aceptar la tasación aportada por el cliente cuando proceda y cumpla los requisitos establecidos.
🏦 Importante si vas a financiar la compra
La tasación es un gasto relacionado con la financiación hipotecaria, no un impuesto de la compraventa. Por eso conviene incluirla en tu presupuesto, pero mantenerla separada de los impuestos de adquisición.
💳 9. Gastos de la hipoteca: ¿qué paga el banco y qué paga el comprador?
Esta es una de las partes que más confusión genera. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto de determinados gastos de formalización del préstamo hipotecario está regulado.
| Concepto | En la formalización hipotecaria |
|---|---|
| Tasación | La paga el prestatario. |
| Gestoría | La asume el prestamista. |
| Notaría del préstamo hipotecario | La asume el prestamista; las copias las paga quien las solicite. |
| Registro de la garantía hipotecaria | Lo asume el prestamista. |
| Impuestos de la formalización hipotecaria | El reparto establecido por la normativa atribuye estos gastos al prestamista. |
Esto se refiere a los gastos propios de la formalización del préstamo hipotecario. No significa que el comprador quede exento de los impuestos y gastos derivados de la compra de la vivienda.
🧮 10. Ejemplo: ¿cuánto dinero adicional puede necesitar un comprador?
Para entender la importancia de estos gastos podemos utilizar un ejemplo sencillo. Imaginemos una vivienda de 200.000 €.
🏗️ Escenario A: vivienda nueva
Con un IVA general del 10 %, el impuesto sería de 20.000 €.
A esos 20.000 € habría que añadir los demás gastos que correspondan a la operación, como los relacionados con la escritura y, en su caso, otros impuestos o servicios.
🏠 Escenario B: vivienda usada en Andalucía
Si se aplicara el tipo general del ITP del 7 % sobre una base liquidable de 200.000 €, el impuesto sería de 14.000 €.
Pero este cálculo no debe utilizarse automáticamente para cualquier comprador: pueden existir tipos reducidos y la base imponible debe determinarse conforme a la normativa aplicable.
Estos ejemplos muestran por qué no existe una cifra universal de “gastos de compra” aplicable a todas las viviendas de España. El resultado cambia según el precio, el tipo de vivienda, la comunidad autónoma, la situación del comprador y si existe financiación.
📊 11. ¿Cuánto dinero debo tener ahorrado para comprar una vivienda?
No existe un porcentaje único que pueda aplicarse a todos los compradores. La cantidad necesaria dependerá de cuánto financie la entidad, del precio de la vivienda, de los impuestos y de los demás gastos.
Por eso es mejor hacer un presupuesto personalizado en lugar de utilizar una regla fija como si fuera válida para todas las operaciones.
🧮 Tu cálculo debería tener estas partidas
🏠 Precio de compra
➕ Parte del precio que no financie el banco
➕ IVA o ITP, según corresponda
➕ Otros impuestos que correspondan
➕ Gastos de compraventa
➕ Tasación si existe financiación hipotecaria
➕ Otros servicios que contrates
🔎 12. Comprueba también las cargas de la vivienda
Los gastos económicos no son el único aspecto que debes revisar antes de comprar. También conviene conocer la situación jurídica y registral del inmueble.
Una nota simple del Registro de la Propiedad permite consultar información sobre titulares, descripción y cargas registrales. Esta comprobación puede ser especialmente útil antes de entregar cantidades importantes o formalizar la compraventa.
⚠️ No confundas precio con situación económica de la vivienda
Una vivienda anunciada por 200.000 € puede tener una situación registral, fiscal o contractual que requiera comprobaciones adicionales. El precio anunciado es solamente una parte del análisis.
📄 13. Documentación que conviene revisar antes de comprar
- ☑️ Nota simple del Registro de la Propiedad.
- ☑️ Información sobre el precio y condiciones de la compraventa.
- ☑️ Información fiscal correspondiente a la vivienda.
- ☑️ Certificado energético y documentación que corresponda.
- ☑️ Información sobre la comunidad de propietarios cuando proceda.
- ☑️ Condiciones completas de la hipoteca si existe financiación.
- ☑️ FEIN y documentación precontractual cuando corresponda.
- ☑️ Presupuesto de los gastos que correspondan a la compraventa.
💡 14. Cómo calcular de verdad el presupuesto para comprar una vivienda
La forma más segura de preparar el presupuesto consiste en no utilizar una única cifra estimada. Lo recomendable es separar el dinero necesario para el precio de compra del dinero reservado para impuestos y gastos.
Después, calcula qué cantidad financiarás y qué cuota hipotecaria puedes asumir. En este punto puedes utilizar nuestra guía sobre cómo calcular una cuota hipotecaria y las simulaciones para préstamos de 100.000 €, 150.000 € y 200.000 €.
📚 Sigue el cluster de hipotecas
Si estás comparando financiación, consulta también nuestras guías sobre hipoteca fija vs variable, hipoteca mixta y TIN vs TAE.
Y si quieres seguir la parte variable de una hipoteca, puedes consultar nuestra guía sobre Euríbor hoy y evolución mensual de 2026.
⚡ Un gasto más que conviene revisar: la factura energética
Además de los gastos de compra y financiación, cuando adquieres una vivienda empiezan otros gastos recurrentes, como electricidad, agua, comunidad, seguros, mantenimiento e impuestos que correspondan al inmueble.
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📌 15. Checklist final antes de comprar una vivienda
☑️ ¿Es vivienda nueva o usada?
☑️ ¿Qué impuesto corresponde: IVA, ITP u otros?
☑️ ¿Qué tipo impositivo corresponde en la comunidad autónoma?
☑️ ¿Puedes beneficiarte de algún tipo reducido?
☑️ ¿Has calculado los gastos de compraventa?
☑️ ¿Necesitas hipoteca?
☑️ ¿Has incluido la tasación?
☑️ ¿Has separado los gastos de compraventa de los de formalización hipotecaria?
☑️ ¿Has comprobado la situación registral de la vivienda?
☑️ ¿Tienes suficiente margen económico después de la compra?
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✅ Conclusión: calcula el coste real de comprar una vivienda
El precio anunciado de una vivienda no representa por sí solo todo el dinero necesario para completar la compra. Hay que añadir los impuestos y gastos que correspondan a la operación y, si existe financiación, estudiar por separado los costes relacionados con la hipoteca.
En una vivienda nueva, el IVA puede representar una cantidad importante. En una vivienda usada, el ITP depende de la comunidad autónoma y de las circunstancias concretas de la adquisición. A estos importes pueden sumarse gastos de escritura, registro, servicios profesionales y otros costes.
La mejor estrategia es preparar un presupuesto específico antes de firmar: precio de compra, financiación, impuestos, gastos de compraventa y, cuando corresponda, gastos hipotecarios. De esta forma tendrás una visión mucho más realista del dinero que necesitas.
🏛️ Fuentes oficiales consultadas
Esta guía se ha elaborado tomando como referencia información oficial de la Agencia Tributaria, el Banco de España, la normativa estatal y la información tributaria de la Junta de Andalucía.
Información actualizada en agosto de 2026. La fiscalidad de la compra de una vivienda depende de las características de la operación, del inmueble, de la comunidad autónoma y de las circunstancias del comprador. Esta publicación tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal, financiero o jurídico personalizado.
