¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa en 2026? Entrada, impuestos y gastos
Comprar una casa requiere bastante más planificación que calcular el precio que aparece en el anuncio. Si una vivienda cuesta 200.000 euros, por ejemplo, no significa que necesites disponer únicamente de esa cantidad ni que el ahorro necesario sea igual para todos los compradores. La cifra dependerá de cuánto dinero financie el banco, del tipo de vivienda, de los impuestos aplicables, de la comunidad autónoma y de los gastos asociados a la operación.
Cuando existe una hipoteca, una de las primeras cuestiones que hay que estudiar es cuánto capital puede financiar la entidad. El Banco de España señala que las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación de la vivienda, aunque las condiciones concretas dependen de cada operación y de la solvencia del solicitante.
Eso significa que, en un escenario en el que una entidad financiara el 80 % de una vivienda valorada en 200.000 euros, quedarían 40.000 euros que no formarían parte de ese préstamo. Pero esa cantidad no es necesariamente todo el ahorro que necesitas: todavía hay que estudiar los impuestos y gastos de la compraventa y, cuando corresponda, los gastos relacionados con la financiación.
Además, no existe un porcentaje universal de gastos válido para cualquier vivienda de España. Comprar una vivienda nueva no tiene la misma fiscalidad que comprar una vivienda usada. En una primera entrega de vivienda nueva por el promotor se aplica, con carácter general, el IVA; en una vivienda usada se aplica normalmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuya regulación depende de la comunidad autónoma.
Por eso, en lugar de utilizar una regla automática, en esta guía vamos a calcular el dinero necesario paso a paso y con ejemplos de 100.000, 150.000, 200.000 y 250.000 euros. También veremos qué ocurre si compras en Andalucía y qué gastos debes separar de los correspondientes a la hipoteca.
🏠 ¿Cuánto dinero necesito? La respuesta rápida
Si una entidad financiara el 80 % del valor de tasación y el precio de compra coincidiera con ese valor, tendrías que aportar inicialmente el 20 % no financiado, además de los impuestos y gastos que correspondan.
| Precio vivienda | 80 % financiado | 20 % no financiado |
|---|---|---|
| 100.000 € | 80.000 € | 20.000 € |
| 150.000 € | 120.000 € | 30.000 € |
| 200.000 € | 160.000 € | 40.000 € |
| 250.000 € | 200.000 € | 50.000 € |
Estos cálculos son ejemplos matemáticos. El 80 % no es una cantidad que el banco esté obligado a prestar ni garantiza que una determinada persona pueda obtener ese porcentaje. La entidad estudia la operación y la solvencia del cliente.
💰 1. La entrada: cuánto dinero no financiaría la hipoteca
En una operación hipotecaria, el ahorro necesario depende en buena medida de la cantidad que finalmente financie la entidad. El Banco de España explica que las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación de la vivienda.
Por ejemplo, si una vivienda tiene un valor de tasación de 200.000 euros y el banco concede 160.000 euros, el comprador tendría que aportar los 40.000 euros restantes para cubrir el precio, suponiendo que el precio de compraventa también sea de 200.000 euros.
✅ Primera cuenta que debes hacer
Precio de compra − importe de financiación = dinero que debes aportar al precio.
Después tendrás que sumar los impuestos y demás gastos que correspondan.
📉 ¿Qué ocurre si la vivienda cuesta más que su tasación?
Este punto es muy importante y suele pasar desapercibido. El porcentaje de financiación se relaciona con el valor de tasación, no simplemente con el precio que hayas pactado con el vendedor.
Imagina una vivienda cuyo precio de compra es de 220.000 euros, pero cuya tasación resulta ser de 200.000 euros. Si la entidad financiara el 80 % de esa tasación, el préstamo sería de 160.000 euros.
⚠️ En este ejemplo
Precio de compra: 220.000 €
Tasación: 200.000 €
80 % de la tasación: 160.000 €
Diferencia respecto al precio: 60.000 €
Y todavía habría que añadir los impuestos y gastos correspondientes.
Por eso es importante no asumir que una vivienda anunciada por una determinada cantidad será financiada automáticamente en un porcentaje equivalente sobre su precio.
🧾 2. Los impuestos: el gasto que puede cambiar mucho el ahorro necesario
Una vez calculada la cantidad que no financia la hipoteca, hay que estudiar la fiscalidad de la compra.
La Agencia Tributaria explica que la compra de una vivienda nueva al promotor, cuando se trata de una primera entrega, tributa por IVA. Para viviendas, el tipo general actualmente indicado es del 10 %. En determinados casos de vivienda de protección oficial de régimen especial o promoción pública se aplica el 4 %.
En cambio, la compra de una vivienda usada está sujeta con carácter general al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), que debe ingresarse ante la Hacienda autonómica correspondiente.
📌 Por eso no existe una cifra única para toda España
Para calcular los impuestos necesitas saber, como mínimo:
- Si la vivienda es nueva o usada.
- Dónde está situada.
- Cuál es la base imponible que corresponde.
- Si existe algún tipo reducido o beneficio fiscal aplicable.
🏗️ 3. Ejemplo: comprar una vivienda nueva de 200.000 €
Supongamos una vivienda nueva con un precio de 200.000 euros y una financiación hipotética del 80 % de su valor de tasación, coincidente en este ejemplo con el precio.
🏠 Precio: 200.000 €
🏦 Hipoteca hipotética al 80 %: 160.000 €
💰 Parte del precio no financiada: 40.000 €
🧾 IVA general del 10 %: 20.000 €
📌 Solo con estas dos partidas, el dinero aportado por el comprador sería de 60.000 €.
A esos 60.000 euros habría que añadir los demás gastos que correspondan a la compraventa y a la operación concreta. Por tanto, 60.000 euros no sería el ahorro total necesario, sino únicamente la suma del 20 % no financiado y el IVA utilizado en este ejemplo.
🏠 4. Ejemplo: comprar una vivienda usada de 200.000 €
Ahora podemos utilizar el mismo precio, pero suponiendo que se trata de una vivienda usada. En este caso, en lugar del IVA se aplicaría normalmente el ITP correspondiente a la comunidad autónoma donde esté situada la vivienda.
Por ejemplo, en Andalucía, el tipo general de Transmisiones Patrimoniales Onerosas para bienes inmuebles es actualmente del 7 %. La Junta de Andalucía contempla además determinados tipos reducidos sujetos a requisitos concretos.
📍 Ejemplo en Andalucía
Precio de la vivienda: 200.000 €
Financiación hipotética al 80 %: 160.000 €
Parte del precio no financiada: 40.000 €
ITP al 7 % sobre una base de 200.000 €: 14.000 €
Total de estas dos partidas: 54.000 €
Este es un ejemplo matemático que utiliza el tipo general del 7 %. En una compra real hay que comprobar la base imponible y si el comprador puede beneficiarse de algún tipo reducido.
💶 5. ¿Cuánto ahorro necesito para una casa de 100.000 €?
Si utilizamos exclusivamente un escenario matemático de financiación del 80 %, una vivienda de 100.000 euros supondría una hipoteca hipotética de 80.000 euros y una aportación de 20.000 euros para cubrir la parte no financiada.
🏠 Precio: 100.000 €
🏦 Financiación hipotética: 80.000 €
💰 Aportación al precio: 20.000 €
➕ Impuestos y demás gastos: dependerán de la operación.
Por tanto, no sería correcto decir que con 20.000 euros tienes suficiente para comprar una casa de 100.000 euros. Esa cantidad representa únicamente la parte del precio que no estaría financiada en este supuesto.
💶 6. ¿Cuánto ahorro necesito para una casa de 150.000 €?
🏠 Precio: 150.000 €
🏦 Financiación hipotética al 80 %: 120.000 €
💰 Parte no financiada: 30.000 €
➕ Impuestos y gastos: adicionales.
En este escenario, los 30.000 euros serían la aportación al precio de compra. El ahorro real necesario será superior porque todavía habrá que pagar los impuestos y gastos que correspondan.
💶 7. ¿Cuánto ahorro necesito para una casa de 200.000 €?
🏠 Precio: 200.000 €
🏦 Financiación hipotética al 80 %: 160.000 €
💰 Parte no financiada: 40.000 €
➕ Impuestos y gastos: adicionales.
Este es uno de los ejemplos más útiles para entender por qué el ahorro necesario puede ser considerable incluso cuando el comprador consigue financiación hipotecaria.
💶 8. ¿Cuánto ahorro necesito para una casa de 250.000 €?
🏠 Precio: 250.000 €
🏦 Financiación hipotética al 80 %: 200.000 €
💰 Parte no financiada: 50.000 €
➕ Impuestos y gastos: adicionales.
A medida que aumenta el precio de la vivienda, también aumenta en términos absolutos la cantidad que tendrías que aportar si el porcentaje financiado permaneciera constante.
📊 Tabla: dinero no financiado según el precio de la vivienda
| Precio | 80 % hipotético | 20 % aportación |
|---|---|---|
| 100.000 € | 80.000 € | 20.000 € |
| 150.000 € | 120.000 € | 30.000 € |
| 200.000 € | 160.000 € | 40.000 € |
| 250.000 € | 200.000 € | 50.000 € |
| 300.000 € | 240.000 € | 60.000 € |
La tabla muestra exclusivamente la parte del precio no cubierta por una financiación hipotética del 80 %. No incluye impuestos, gastos ni otros desembolsos.
🧾 9. ¿Qué gastos tengo que sumar al ahorro?
Después de calcular la parte del precio que no financia el banco, debes preparar una segunda lista con los gastos de la operación.
- 🧾 IVA, cuando corresponda a una vivienda nueva.
- 🧾 ITP, normalmente en la compra de vivienda usada.
- 📑 AJD u otros impuestos, cuando correspondan según la operación.
- ✍️ Gastos de compraventa que correspondan.
- 🏦 Tasación, cuando sea necesaria para la financiación hipotecaria.
- 📄 Copias o servicios adicionales que solicites y que correspondan al comprador.
- 🔎 Otros servicios profesionales que contrates voluntariamente.
No todos estos conceptos aparecen en todas las operaciones ni se pagan necesariamente de la misma manera. Por eso, antes de firmar, conviene solicitar un desglose de todos los importes previstos.
🏦 10. ¿Qué gastos de la hipoteca paga el comprador?
Los gastos de la compraventa y los gastos de formalización de la hipoteca deben analizarse por separado. La Ley 5/2019 establece el reparto de determinados gastos de formalización del préstamo hipotecario.
| Concepto | Quién lo asume en la formalización hipotecaria |
|---|---|
| Tasación | Cliente |
| Gestoría | Entidad |
| Registro de la hipoteca | Entidad |
| Notaría de la escritura hipotecaria | Entidad, salvo copias solicitadas por el cliente |
| Impuestos de la formalización hipotecaria | Entidad, conforme al régimen aplicable |
El Banco de España recuerda que este reparto se refiere a los gastos de formalización del préstamo hipotecario y no a los gastos propios de la compraventa de la vivienda.
📉 11. ¿Y si consigo una hipoteca superior al 80 %?
El 80 % que utilizamos en los ejemplos anteriores no es un límite absoluto para todas las hipotecas. El Banco de España explica que las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación, pero existen operaciones y programas específicos en los que las condiciones pueden ser diferentes.
Por ejemplo, existen líneas de avales públicos destinadas a facilitar el acceso a la vivienda a determinados colectivos que cumplen los requisitos establecidos. En estos casos, las condiciones y límites deben comprobarse directamente en la convocatoria o programa correspondiente.
🏦 Importante
No planifiques una compra suponiendo que conseguirás una financiación superior al 80 %. Primero debes comprobar si existe un programa que pueda aplicarte y si cumples sus requisitos.
📊 12. El ahorro necesario no depende solo del precio de la casa
Dos personas que compren viviendas por el mismo precio pueden necesitar cantidades de ahorro diferentes. La razón está en que pueden existir diferencias en la financiación, la tasación, la fiscalidad autonómica, los beneficios fiscales disponibles y los gastos concretos de cada operación.
🏠 Vivienda
Precio, estado, nueva o usada y ubicación.
🏦 Hipoteca
Importe financiado, plazo, tipo de interés y condiciones.
🧾 Fiscalidad
Impuestos estatales y autonómicos que correspondan.
💳 13. No olvides la cuota mensual después de comprar
Tener suficiente ahorro para llegar a la firma no significa necesariamente que la vivienda sea financieramente asumible. También debes comprobar cuánto pagarás cada mes una vez contratada la hipoteca.
La cuota depende principalmente del capital prestado, el tipo de interés, el plazo y el sistema de amortización. En una hipoteca variable, además, la cuota puede cambiar cuando se revise el tipo.
🧮 Haz dos cálculos diferentes
Antes de comprar: cuánto dinero necesitas ahorrar.
Después de comprar: qué cuota y qué gastos mensuales puedes asumir.
Ambos cálculos son necesarios para valorar una compra de vivienda de forma responsable.
📚 14. Cómo seguir calculando tu hipoteca
Una vez que sabes cuánto dinero necesitas para la entrada y los gastos, el siguiente paso es estudiar la financiación.
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👉 Cómo calcular una cuota hipotecaria: para saber qué cuota puede resultar de diferentes importes, tipos y plazos.
👉 Hipoteca de 100.000 €, 150.000 € y 200.000 €: compara diferentes escenarios de financiación.
👉 TIN vs TAE: entiende las diferencias entre ambos indicadores antes de comparar ofertas.
👉 Hipoteca fija vs variable: conoce cómo cambia el riesgo de variación del tipo.
👉 Hipoteca mixta: comprende qué ocurre cuando termina el periodo inicial a tipo fijo.
👉 Euríbor hoy y evolución mensual: sigue el índice de referencia utilizado habitualmente en las hipotecas variables.
🧮 15. Fórmula práctica para calcular tu ahorro objetivo
AHORRO OBJETIVO = parte del precio no financiada + impuestos + gastos de compraventa + gastos que correspondan de la financiación
Esta fórmula no proporciona un porcentaje universal, pero sí una forma mucho más útil de preparar el presupuesto.
Para completar el cálculo, sustituye cada partida por el importe que corresponda a tu vivienda, comunidad autónoma, financiación y circunstancias personales.
🔎 16. Checklist antes de empezar a buscar casa
☑️ He calculado cuánto dinero puedo aportar al precio.
☑️ He comprobado cuánto podría financiar una entidad en mi situación.
☑️ Sé que la financiación se relaciona con la tasación y no únicamente con el precio anunciado.
☑️ He identificado si busco vivienda nueva o usada.
☑️ He calculado el impuesto que podría corresponder.
☑️ He reservado dinero para los demás gastos de la compraventa.
☑️ He incluido el coste de la tasación si necesito hipoteca.
☑️ He calculado una cuota hipotecaria que pueda asumir.
☑️ Me queda un margen económico después de la compra.
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✅ Conclusión: ¿cuánto dinero necesito para comprar una casa?
No existe una cantidad única de ahorro que sirva para todas las personas. Como referencia, si una entidad financiara el 80 % del valor de tasación y el precio coincidiera con ese valor, habría que aportar el 20 % restante del precio, pero después habría que sumar los impuestos y gastos correspondientes.
En una vivienda nueva, el IVA general aplicable a las primeras entregas es actualmente del 10 %. En una vivienda usada, el comprador debe afrontar normalmente el ITP correspondiente a su comunidad autónoma. En Andalucía, el tipo general de TPO para inmuebles es actualmente del 7 %, aunque existen tipos reducidos sujetos a requisitos.
La forma más segura de saber cuánto dinero necesitas es construir tu propio presupuesto: parte del precio que no financie el banco + impuestos + gastos de compraventa + gastos que correspondan de la financiación. Después, comprueba que la cuota hipotecaria resultante sea compatible con tu capacidad económica.
🏛️ Fuentes oficiales
Esta publicación utiliza como referencia información oficial de la Agencia Tributaria, el Banco de España y la Junta de Andalucía. Las condiciones de financiación y la fiscalidad pueden depender de cada operación.
👉 Agencia Tributaria: IVA o ITP al comprar una vivienda
👉 Banco de España: consejos para contratar una primera hipoteca
👉 Banco de España: tasación hipotecaria
Información actualizada en agosto de 2026. Los ejemplos numéricos son meramente ilustrativos y no constituyen una oferta de financiación. La cantidad que necesita cada comprador depende del precio, tasación, financiación, fiscalidad, gastos y circunstancias concretas de la operación. Esta publicación tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal o jurídico personalizado.
